Le démembrement de propriété est une stratégie régulièrement utilisée en gestion de patrimoine, où la propriété d'un bien est divisée en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété. Une stratégie qui peut s'avérer complexe mais potentiellement très avantageuse pour la gestion et l'optimisation du patrimoine, surtout dans un contexte de planification successorale.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Définition
Juridiquement, la “pleine-propriété” d’un bien se décompose en deux éléments fondamentaux : l’usufruit et la nue-propriété. C’est cette subdivision qui entraîne le démembrement de la propriété complète. Cette séparation permet à différentes parties de détenir des droits distincts sur une même propriété, créant ainsi des avantages financiers et fiscaux pour les deux parties concernées.
Il convient de noter que ces divisions ont des implications et des responsabilités distinctes et peuvent avoir un impact significatif sur la manière dont le bien est géré et contrôlé. Comprendre ces différences est essentiel pour exploiter véritablement le potentiel de cette démarche d'investissement et de gestion de patrimoine.
L’usufruit donne le droit à son détenteur d'utiliser un bien immobilier et d'en récolter les fruits, c'est-à-dire les revenus. Attention, l’usufruitier n'a pas la liberté de disposer du bien au sens juridique : il ne peut donc ni le vendre ni le modifier substantiellement sans l'accord du nu-propriétaire.
De son côté, la nue-propriété peut être définie comme le “droit futur d’être plein-propriétaire”. Le nu-propriétaire est propriétaire du bien mais il ne peut pas en profiter ni en collecter les revenus pendant la durée du démembrement.
La durée et la fin du démembrement
Généralement, la durée du démembrement est prévue à un terme fixe. Il est important de réfléchir à la détermination de cette durée : plus la durée est longue, moins la valeur de la nue-propriété sera élevée (et inversement pour l'usufruit). A défaut d’une durée prévue, le démembrer prendra fin au décès de l’usufruitier.
Quoi qu’il en soit, à l’extinction du démembrement de propriété, la pleine-propriété est réunie dans les mains du nu-propriétaire sans frais ni fiscalité supplémentaire.
Le propriétaire (ancien nu-propriétaire) peut désormais agir librement : il peut soit louer le bien, en faire l’usage pour lui-même ou bien le mettre en vente.
L'acquisition d’un bien en démembrement de propriété
Dans l'univers de l'investissement immobilier, une stratégie se distingue par ses singularités : l'achat en démembrement. Selon l’acteur de l’investissement et la stratégie choisie, l’achat consiste pour l’acquéreur à acheter uniquement la nue-propriété ou bien uniquement l’usufruit. L’achat de l’usufruit seul peut être adapté pour un placement de trésorerie d’entreprise par exemple. A l’inverse, l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier est plus courant dans la gestion patrimoniale privée.
L'option choisie influencera le coût de l'acquisition, les obligations fiscales et le rendement potentiel de l'investissement.
Premièrement, pour réaliser un achat en démembrement, l’investisseur aura besoin de trouver un bien qui est disponible à l'achat en nue-propriété. Ceci est habituellement réalisé par l'intermédiaire d'un notaire ou d'un agent immobilier spécialisé qui a une connaissance approfondie des biens disponibles sur le marché et de la procédure d'achat démembrée.
Après avoir identifié le bien convenable, l’investisseur devra déterminer la répartition de la valeur entre l'usufruit et la nue-propriété. Cette détermination est souvent un point clé et complexe de la transaction. En effet, la valeur attribuée respectivement à l'usufruit et à la nue-propriété doit être équitable et conforme à la réalité économique de l'opération. Un expert pourrait être sollicité pour évaluer le bien et indiquer la répartition qui reflète le plus justement possible la valeur de chaque droit.
Ensuite, un contrat de démembrement est établi où toutes les conditions et termes de l'achat sont précisés.
Enfin, l'acte d'achat. Tout comme pour une acquisition classique, il est signé chez le notaire. Le droit de propriété est alors transféré selon les conditions détaillées dans l'acte. Le rôle du notaire est central dans ce processus car il assure la légalité et la conformité de l'opération d'achat démembré et veille à la protection des droits de toutes les parties concernées.
En bref, acheter un bien en démembrement est une opération complexe qui demande une certaine maîtrise des aspects juridiques et financiers relatifs à l'achat démembré. Il est recommandé de prendre conseil auprès des professionnels spécialisés pour naviguer sereinement dans ce processus d'acquisition
La spécificité d’une acquisition en nue-propriété avec un bailleur social
L’usufruit social locatif a été créé dans les années 2000 en France. Il s’agit d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est acheté par un bailleur social pour une durée longue, déterminée dès l’acquisition, comprise entre 15 et 20 ans. Le bailleur social sera ainsi en charge de la mise en location du bien immobilier à des populations ciblées (conditions de plafond de ressources).
Cette disposition permet de faciliter le financement de logements sociaux pour les collectivités territoriales et de développer des parcs immobiliers sans mobiliser des fonds trop importants pour les bailleurs sociaux. Concernant l’investisseur en nue-propriété, au-delà des avantages classiques de la nue-propriété (voir ci-dessous), il pourra bénéficier d’un avantage fiscal spécifique : il pourra déduire ses charges des autres revenus fonciers qu’il pourrait percevoir. Ainsi, l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier avec usufruit locatif social et en ayant recours à un emprunt bancaire est très intéressant pour des familles ayant de forts revenus fonciers par ailleurs.
Les avantages de l’acquisition de la nue-propriété d’un bien
Le premier avantage est d’acheter à moindre coût car l’acquéreur n’achète que la nue-propriété et ne paye donc pas la totalité de la valeur du bien immobilier. L’achat en démembrement peut s’avérer une solution intéressante pour les personnes souhaitant limiter la trésorerie engagée dans cet investissement précis (décote de 30 à 50% selon la durée du démembrement).
L'achat en démembrement ouvre également la voie à une optimisation patrimoniale. En effet, le nu-propriétaire n'a que peu, voire pas du tout, de charges et de frais à supporter. C'est à l'usufruitier qu'incombent les obligations d'entretien et les travaux sur le bien. C'est donc une manière ingénieuse d'acquérir un bien immobilier sans en supporter la gestion et le poids financier des charges et frais courants.
Attention : le nu-propriétaire reste responsable des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du Code civil.
Enfin, en cas d’acquisition de la nue-propriété uniquement d’un bien immobilier, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus. Il n’y a donc pas d’imposition liée à la perception de revenus. L’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier peut ainsi s’avérer judicieuse pour un contribuable fortement imposé et souhaitant préparer sa retraite à l’avenir (en calculant la durée de démembrement sur sa date de départ à la retraite par exemple).
Par ailleurs, le nu-propriétaire ne supporte ni impôts locaux ni imposition à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI - dans les mains de l’usufruitier).
Précision sur les impôts locaux : la convention de démembrement peut déroger à l’article 1400 du Code général des impôts qui laisse à la charge de l’usufruitier les impôts locaux en tant que bénéficiaire de l’usage du bien et la convention peut donc prévoir que le nu-propriétaire soit redevable de la taxe foncière.
Les risques
Une des contraintes majeures d'un achat en démembrement réside dans le risque d'illiquidité. Cet investissement ne convient pas à ceux qui souhaitent pouvoir revendre rapidement leur bien, car la cession d'un droit démembré s'avère souvent plus complexe que celle d'un droit entier. D’autant plus que l’absence temporaire de revenus diminue forcément le rendement global de l’opération.
D’autre part, lors d'un achat en démembrement, le nu-propriétaire dépend largement de l'usufruitier. De facto, ce dernier dispose du droit d'exploitation du bien, ce qui peut potentiellement poser des problèmes en matière de gestion et d'entretien du bien. Cela implique donc pour le nu-propriétaire une certaine confiance envers l'usufruitier.
Enfin, une telle acquisition passe la majeure partie du temps par un promoteur immobilier. L’acquéreur doit veiller à ce que le produit soit correctement monté et que le promoteur soit suffisamment rigoureux dans la gestion. Il faudra aussi veiller à la rédaction de la convention de démembrement.
Le démembrement comme outil d’anticipation de transmission
Le démembrement de propriété peut être un outil particulièrement intéressant dans le cadre de l’anticipation de la transmission.
Dans le cas de parents propriétaires de biens immobiliers, ils pourraient décider de donner la nue-propriété à leurs enfants tout en continuant à jouir du bien immobilier (donation avec réserve d’usufruit).
La transmission est donc amorcée avant le décès, peut bénéficier des abattements de 100 k€ en ligne directe et la base imposable est moindre (uniquement la valeur de la nue-propriété vs celle de la pleine-propriété). Au décès des parents, les enfants seront plein-propriétaires automatiquement et sans frais ni fiscalité supplémentaire.
Par ailleurs, il est possible d’envisager une acquisition conjointe, les parents achetant l’usufruit et les enfants la nue-propriété d’un bien immobilier. Cela permet d’anticiper la transmission de ce patrimoine immobilier mais aussi de répartir le coût d’acquisition du bien.
Néanmoins, cet investissement n'est pas exempt de précautions à prendre. Les deux parties doivent clairement comprendre et s'entendre sur leurs droits et responsabilités respectifs (sur les frais d'entretien, les taxes ou l'assurance du bien).
En outre, l'achat en démembrement avec des parents peut être limité par leur âge. En effet, plus les parents sont âgés, plus la part de la valeur du bien allouée à la nue-propriété (acquise par les enfants) est élevée.
Enfin, il est recommandé de préciser dans le contrat d'achat les modalités de réversibilité de l'usufruit, c'est-à-dire ce qui se passe si l'usufruitier ne peut plus occuper le bien ou si le nue-propriétaire veut reprendre la pleine-propriété plus tôt. Ces éléments permettent d'ajouter une flexibilité à la disposition et de s'adapter aux circonstances de vie qui peuvent évoluer dans une famille.
Conclusion
Le démembrement de propriété, malgré sa complexité apparente, offre un cadre fiscal allégé et une stratégie d'investissement efficace à long terme. Cette technique, en séparant les droits de jouissance et de possession, permet une meilleure gestion du patrimoine, une réduction des coûts d'investissement et une protection garantie de vos actifs.
Il est essentiel de se rappeler que chaque situation est unique. Il est donc primordial de s'entourer de professionnels qualifiés qui pourront adapter cette stratégie aux besoins spécifiques de chaque situation. Contactez-nous !
